Aux termes de son arrêt en date du 12 janvier 2022, la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation confirme l’irrégularité d’une clause d’indexation qui ne fonctionne qu’à la hausse. La clause litigieuse du bail neutralisait tout effet de la baisse de l’indice servant de fondement à l’indexation du loyer.
La Cour rappelle d’un tel mécanisme est contraire aux dispositions de l’article L.145-39 du Code de commerce qui ouvre le droit à la révision du loyer, dès lors qu’il a subi une variation du plus d’un quart. En effet, la neutralisation des périodes de baisse de l’indice a pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer (…).
L’arrêt est intéressant quant à la portée de la sanction. En effet en application des dispositions de l’article L.145-15, ladite clause est réputée non écrite. La Cour d’Appel avait considéré que cette sanction s’appliquait à l’intégralité de la clause d’indexation, avec la conséquence de restitution par le bailleur d’une partie des loyers perçus.
La Cour de Cassation infirme cette analyse en considérant que seule la stipulation de neutralisation devait être réputée non écrite et non la clause d’indexation dans son entier.
Cet arrêt suit le sens de l’arrêt rendu précédemment par la Cour d’Appel de Versailles le 21 novembre 2019 (12ème chambre, 21 novembre 2019, n°18/03710), relatif à la divisibilité de la clause. Cette technique avait permis eu égard à l’évolution toujours à la hausse de l’indice d’éviter la restitution d’une partie des loyers perçus.
Civ. III, 12 janvier 2022 – Pourvoi numéro
