Indemnisation de l’acheteur par l’assurance du vendeur quand un sinistre survient après la signature de la promesse de vente

par | 7 Mai 2019 | Immobilier

Par acte du 12 juin 2012, la SCI AP a vendu un bâtiment industriel à M. Q..., à qui s'est substituée la société A., la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 31 juillet 2013.

En juillet 2013, le bâtiment a subi des dégradations et refusant de réitérer la vente, les vendeurs ont assigné l’acquéreur en caducité de la promesse de vente. Celui-ci les a assignés en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale et d’une somme destinée à la remise en état des lieux. L’assureur de l’immeuble, la société A. a été appelée à l’instance.

La Société A. a été déboutée par la Cour d’appel de sa demande tendant au paiement de la remise en état des lieux.

La Cour de Cassation, en donnant raison à la Cour d’appel, a estimé qu’ « ayant constaté que la remise du bien en l’état où il se trouvait au jour de la promesse de vente était impossible dès lors qu’il devait donner lieu à une réhabilitation lourde pour pouvoir connaître une utilisation quelconque et souverainement retenu, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que la mesure du préjudice subi par l’acquéreur était le surcoût de la reconstruction, dont ni la réalité ni l’ampleur n’étaient démontrés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui n’a pas tenu compte de la vétusté de l’immeuble pour refuser d’indemniser l’acquéreur, en a déduit à bon droit que la demande devait être rejetée. »

Par contre, sur un second point, la Cour de cassation va censurer la Cour d’appel.

La Cour d’appel a estimé que « pour écarter la subrogation de la société A. dans les droits des venderesses à l’égard de leur assureur, c’est au jour du sinistre que doit être appréciée la qualité de propriétaire des biens assurés donnant seule vocation au bénéfice de l’assurance », or pour la Cour d’appel la société A. n’était pas encore propriétaire des lieux.

Raisonnement que n’a pas suivi la Cour de Cassation, pour elle la Cour d’appel avait violé l’article L. 121-10 du code des assurances :

« Alors qu’elle avait relevé que le sinistre était survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l’acquéreur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l’indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété. »

Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 18-10.973

 

 

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